ドタバタ劇場

ソワソワソワソワ・・・
新規の不動産屋さんからは
あの一件以降連絡がない。
不手際をさらしてしまった以上
不信に思われても仕方がない。
モヤモヤモヤモヤ・・・
ウチの物件は大丈夫だとの
各方面からのお墨付きあれど、
こうも反応はないものかと
疑心暗鬼の日々が続く・・・
およそ二週間が過ぎた頃、
ピリピリピリピリー♪
私の携帯電話が鳴った。
「エイブルですけど、これから内見ご案内よろしいですか?」
キタキタキタキター♪
「よ、よろしくお願い申し上げますー!」
マイマイマイマイ・・・
舞い上がってしまった私は、
案内してくれているところへ
馳せ参じてしまう始末。
「ど、どうも見に来てくれてありがとうございましたー!」
けげんそうな顔で私を見て
帰って行った初の内見者様。
不動産屋の友人曰く、
案内をしている現場に
普通は顔を出さないそうだ・・・
ヤキモキヤキモキ・・・
その後しばらくしてから
ピリピリピリピリー♪
私の携帯電話が鳴った。
「エイブルですけど、残念ながら今回は・・・」
マジでかー!
「ど、どんなもんでしょう、何がいけなかったんですかね?」
「お部屋の印象が暗いような・・・」
やっぱりかー!
私の第一印象と同じだった。
お値段以上のホームセンターへ
すぐさま照明を買いに走り、
全空室に設置することにした。
つづく

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そしてライバルを知る

よくよく考えてみると、
ネットに掲載されているということは
現在借りられていない物件である
掲載物件の動向をネットで常に探るのは
骨の折れる作業となるのは必至である。
本当に知りたいのは
人気の満室アパートの情報なのだ。
不動産業者から直接情報を聞き出そうにも
人間関係や信頼関係の構築が必須だ。
ましてや先日の広告訂正の一件もあって
新規の業者さんには不信に思われているハズ・・・
こうなったら自分の足を使うのみ
毎年この部落の各戸に配布される
周辺の住宅地図を参照しつつ、
ご近所を練り歩くことにした。
その地図には集合住宅の戸数と
住人の有無が記載されており、
入居率は読み取ることが出来る。
歩いていて思うのは
とにかくアパートの多いこと多いこと
ウチの物件が稼働し始めた頃は
周辺地区は田園地帯であった。
売り手市場の大家ウハウハな時代は
とっくに過去のものとなっていることを
ひしひしと肌で感じる。
文字情報からでは得られない
ナマの物件の質感というものは
実際に自分の目で見てみると良く分かる
人気の満室アパートというものは
なにかしらのオーラを放っているものだ
私がこれから何をすべきか、
見えてきた気がしたのだった。

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ライバルを知るどころか・・・

マーケティングといっても方法がイマイチ分からない。
そうだっ!
ネットで探せるエイブルッ♪ネットで探せるエイブルッ♪
広告掲載を依頼してあったエイブルさんのサイトで、
ライバル物件の相場をチェックしてみることにした。 
先日の物件写真の出来栄えも気になっていたので、
早速ウチのアパートを探してみる。
なかなか良さげな感じに映っているな
気を良くした私は他のサイトもチェックしてみることに・・・
ん?家賃の設定がエイブルさんのと違っている?
エイブルさんに広告掲載を依頼する前に、
先代からは当時頂いていた金額ベースで
家賃設定をする了承を得ていたのだが、
他のサイト上では安く設定されていたのだ。
すでにお世話になっていた不動産屋さん曰く
数年前からその設定で募集をかけており、
提携しているサイトに掲載していたとのこと。
その設定で募集をかける際には
家賃改正案として報告もしてくれていたらしい・・・
知らぬは己ばかりなり
先代を引きずってエイブル南国店さんへと出向き、
丁重にお詫びすることになったのは言うまでもない。
その節は本当に申し訳ありませんでした
己の詰めの甘さを思い知らされる結果となった。
つづく

2014-8-29①


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ライバルを知る

不動産鑑定士(税理士)事務所に勤める
高校時代からの友人に頼み込んで、
ウチの物件を視察してもらった。
外観や部屋の様子を視終えたところに、
恐るおそる質問してみた。

「ど、どんなもんでしょう、何がいけなかったんですかね?」
事務所の方々曰く
この条件なら決まると思いますよ!
私はまだ疑心暗鬼だった。
高校時代からの友人の紹介で、
私が物件の定期清掃をしているところへ
地元の不動産屋の社長さんが
ウチの物件の視察に来てくれた。 

「ど、どんなもんでしょう、何がいけなかったんですかね?」
社長さん曰く
この状態なら決まると思いますよ!
私はまだまだ疑心暗鬼だった。
業界の方々から出て来る言葉は
だいたいこんなニュアンスだった。
先の不動産鑑定士さんから
周辺の市場調査を勧められた。
ライバル物件の家賃設定や入居率を知ることで、
自分のアパートの相場感を身に付けるのだ。
いわゆるマーケティングというやつか・・・
経営ド素人の私には荷の重い課題であった。
つづく

2014-8-28①


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そしてニーズを知る

不動産屋の友人に後押しされて
店の前まで出向いてみたものの、
これがなかなか敷居が高く、
お初の業者の門をくぐるのには
相当の勇気が必要だった。
どんな輩がいるのだろう?
友人に半ば強引に店内に引き入れられ、
友人が口火を切る。
同じ業界のモンやけどもコイツんとこの物件世話したってや!
輩は友人の方だった。
入口を入ってすぐのデスクに
うら若きお姉さんが座っていた。
「どちらの物件ですかぁ?」

「こ、コンフォートクボカワです・・・」
お姉さん
「あぁ、あの物件ですか、前から気にはなってましたよ。」
流石っ!この業界の人はこんな情報をも握っているんだっ!!

「そ、それは光栄です。」
お姉さん
「各間取り毎の家賃、共益費、敷金の金額設定は?」

「え、え~とですね。2DKは確か・・・」
お姉さん
「駐車場は何台まで確保できて、料金設定は?」

「え、え~とですね。2台目までは確か・・・」
お姉さん
「電気、ガス、水道の手続き先は何処どこですか?」

「え、え~とですね。それは確か・・・」
怒涛の質問ラッシュにたじたじの私に、
そのお姉さん曰く
この条件なら決まると思いますよぉ!

「で、でも何年も空室の状態が続いているんですけど・・・」
お姉さん
「また物件を視させてもらいに行きますんで、その時に・・・」
輩な友人と店を後にしたが、
意外とソフトな対応が印象的だった。
その日のうちに物件視察のアポをとり、
店長さんとリーダーさん(共にお姉さん)が
アパートの状態を視に来てくれた。
外観や部屋の写真を撮り終えたところに、
恐るおそる質問してみた。

「ど、どんなもんでしょう、何がいけなかったんですかね?」
お姉さん方曰く
この状態なら決まると思いますよぉ!
私はまだ疑心暗鬼だった。
ウチのアパートはすでに
お客様のニーズを満たしているということか?
単に売り込む努力を怠っていたということか?
この日から
この業者さんとのお付き合いは始まり、
現在に至っているのであった。

2014-8-27①


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ニーズを知る・2(世紀末不動産救世主伝説)

199X年 ※右のリンク覧参照

物件は顧客争奪戦の炎に包まれた・・・

住人は去り

部屋は荒れ

あらゆる生命体が絶滅していた・・・

だがアパートは死に絶えてはいなかった

「何をすれば顧客を獲得出来るのですか、救世主?」

「オマエの物件にはポテンシャルがある。」 ※過去のコメント参照

「お客様が何を求めているのか分からないんです、救世主?」

「ほ~ぅあたぁ!美装という秘孔を突いた。」

オマエは定期的に掃除をするようになる

「しかし老朽化したこの物件にはリフォームが必要ですよね、救世主?」

「ならばもう一度言おう、物件力はあるから目下必要ない。」

「何も手を入れないでこの戦いに勝てるワケはありませんよ、救世主?」

「ほ~ぅあたぁ!営業という秘孔を突いた。」

オマエは定期的に地元の新規不動産業者を訪問するようになる

「あ、足が勝手に町の不動産屋さんへ向かって歩いて行くぅ~、救世主?」 ※右のリンク覧参照

「その町の名はGOMEN(GOOD MEDIATION)、賃貸仲介の精鋭部隊が集う店だ。」

「あ、あぁ救世主様、せめてお名前を・・・」

「これから満室経営を達成するであろう者に、教える名などない。」

「あ、あぁ世紀末不動産救世主様ぁ~!」

つづく

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ニーズを知る

不動産屋の友人に苦言を呈されるまで、
自分の物件の空室の内部を
一度も見たことはなかった。
半分が空室となっているという現実と
向き合うことが出来ていなかったからだ。
なぜこのような状態になったのか・・・
ある日私は意を決し、
空室になっている部屋のドアを
恐るおそる開けてみることにした。
暗っ!
雨戸が閉められていたこともあり、
部屋の第一印象はコレだった。
雨戸を開けようと部屋の奥へと向かう。
臭っ!!
カビのような臭気が立ち込めている。
雨戸を開けて部屋の状態を見て回る。
玄関ドア上部の明り取りガラスが変だ・・・
そこには蜘蛛達のコミュニティが・・・
虫っ!!!
部屋のあちこちに虫の死骸や糞が点在。
ここまでくると相当勇気がいるのだが、
トイレのドアを恐るおそる開けてみた。
汚っ!!!!
トイレの壁には得体の知れないシミが・・・
ここまでくると大体予想はついてくるが、
部屋の奥のガラス戸を開けてベランダへ・・・
鳥っ!?
大量にたい積した落ち葉の中には、
白骨化した鳩(恐らく)の死骸が・・・
予測不能の未曾有の事態に、
私のアタマはしばらくの間フリーズ状態だった。
再起動後、
はじき出された私の答えは
そりゃあムリですぜ親分
つづく

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そして己を知る

私には幸いにも不動産屋を営んでいる友人がいる。
これから満室経営を目指すに当たって
何をどうしていいのやら皆目見当のつかなかった私は、
ワラをもつかむ思いで友人の事務所を訪ねた。
友人曰く
オレをこれから営業をかける不動産屋と思って質問に答えよ
友人
「各間取り毎の家賃、共益費、敷金の金額設定は?」

「え、え~とですね。2DKは確か・・・」
友人
「駐車場は何台まで確保できて、料金設定は?」

「え、え~とですね。2台目までは確か・・・」
友人
「電気、ガス、水道の手続き先は何処どこですか?」

「え、え~とですね。それは確か・・・」
怒涛の質問ラッシュにたじたじの私に、
その友人曰く
オマエの物件はすでに奈落の底へ急加速で沈み始めている
自分の物件を全く把握していなかった。
これまでほったらかしにしていた先代と
何ら変わることのない姿勢であった。
地元の不動産屋さんへの管理費が発生していなかったということは、
物件の管理はオーナー側が責任を持って行なって然るべきだったのだ。
これまで他力本願であった経営体質が露呈してしまった瞬間だった。
先ずは己を知ることからだった。

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続・己を知る

現在の私の立ち場は青色専従者という。
個人事業主である先代より給与を受け、
アパートの管理運営に従事している。
給与という経費を発生させて不動産所得を圧縮し、
所得税の課税額を引き下げている。
これまでの白色申告では
必要最低限の経費しか発生しておらず、
多額の所得税を毎年収めるハメとなっていた。
先代は常日頃
「アパートは相続対策になるつと」
と言っていた。
訳すと
アパートを建てると相続税対策になるらしい
である。
場合によっては確かにその通りである。
アパートの建築費用を借入することで
相続が発生した際には課税される相続税の額と、
その時点での借入残高とが相殺されるために、
収める税額が圧縮されるという図式だ。
ただ相続はいつ発生するか分からない。
借入残高が少ないと意味はなくなってしまうし、
現状の空室率のままでは借入返済でカッツカツ。
高い固定資産税や個人事業税の支払い等で
手元に残るのはスズメの涙である。
借入残高が多い場合は
残された私達家族が多額の負債を背負うのだ。
ウチの現状を見る限り、
この空室率で相続が起これば
負債と返済のダブルパンチを食らうことになる。
ゼンゼン相続税の対策になってないじゃん
家族の介護の問題にも直面していた私は、
一念発起することにした。
婚約中だった妻に専業主夫となることの了解を得、
勤め先を辞めて青色申告の専従者となった。
満室経営を目指すことで返済、
及び設備投資等の資金確保。
給与を受けることで所得税の節税、
相続税の納税資金確保。
私の相続税対策はこうして始まったのであった。
つづく

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先ずは己を知ること

大手さんを斬ってはみたものの、
アパートの管理運営について
何をどうしていいのやら分からない・・・
とりあえず書店に走り、
アパート経営必勝本的な書籍を購入。
数字の話が大半を占めている。
これまで畑違いの勤め人だったため、
会計に関することには無頓着だった。
先代より過去の確定申告書を借り、
ウチの現状を見てみる。
先代は常日頃
「コンポートは赤字でめっためった」
とぼやいていた。
訳すと
「コンフォート・クボカワは赤字で困ったものだ」
であろう。
先代は自身で命名した(であろう)屋号を
未だに正しく発音出来ないでいる。
毎年ビックリする税額であったが、
所得税が課せられているということは
赤字じゃないやん
ということを知る。
元々農家であったこともあって
耕作をしなくなった土地を貸しており、
不動産所得はアパートの賃料だけではない。
農業所得は毎年赤字であり、
不動産所得と相殺されての課税額だった。
先代はそのことを
短いフレーズで表現したかったのだろうか・・・
読み解いていくうちに分かってきたことは、
経費を全然かけていないということだった。
不動産屋さんに対する管理料も発生していない。
ひょっとすると先代は
ほったらかしやん
ということを知る。
つづく

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